房地产市场火爆的年代,限价政策有效地平抑了房价,稳定了市场预期。
(相关资料图)
但同时,由于新房限价,使其与二手房出现价格上的倒挂,这也激发了一部分购房群体的投机行为。
“打新”乱象频出,上海人气楼盘暂停开盘
哪里有利可图,哪里就有资金涌入。近年来,各地房地产市场上逐渐催生出了“打新”队伍,尤其在今年,这种现象愈演愈烈。
5月底,上海人气楼盘云锦东方云筑项目宣布暂停开盘,而这正是缘于价格倒挂引起的市场乱象。
公开信息显示,云锦东方云筑项目共推出105套房源,其中,洋房42套,别墅63套,销售均价分别在每平方米13.2万元和每平方米17.8万元。
其周边的二手房均价在每平方米20万元以上,保守估计,只要打中最小户型,也能稳赚千万元以上。如果能够打中大户型,那每套房基本都能盈利在2000万元以上,获利空间巨大。
即便该项目已经实施了史上最为严格的冻资要求,但仍引起了“打新”一族的围堵。更有甚者,以“假结婚”或者代持等方式来满足购房要求,严重扰乱了购房秩序,有悖于社会道德。
而上述乱象也引起了监管部门的关注并及时叫停,有市场人士称,对于后续入市有此类情况的项目都将可能延期销售。
京沪等热点城市房价倒挂明显
事实上,云锦东方云筑并非个例,新房与二手房价格倒挂这一现象,在大城市中普遍存在。
根据上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,在其监测的全国20个城市中,有15个城市存在不同程度的房价倒挂现象。
其中,房价倒挂差最明显的城市为北京,其倒挂差水平达到22395元/平方米。上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显,分别为21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。
从全国20个重点城市市区打新获利情况看,根据易居研究院监测,上海、北京和苏州的打新获利最高,其分别为309万元/套、280万元/套和251万元/套。
正是由于“打新”成功后的获利空间比较大,使得一些热点城市的二手房市场挂牌较为活跃。
根据贝壳研究院数据,截至5月底,重点50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。对此,贝壳研究院分析认为,当前市场上的二手房挂牌量增加,主要是来自于购房者的置换需求。根据对经纪人调研,上海、北京等城市改善换房需求占比超过七成,多数二线城市换房需求占比超过五成。
以上海为例,根据上海中原地产监测的数据,最近几周上海二手房市场挂牌新增量在1.3万套左右。在以前的2015年、2016年和2021年等市场活跃年份,也曾出现过1.3万套左右的新增挂牌量,但持续时间较短。
从今年来看,自2月份开始,除法定节假日外,上海每周二手房新增挂牌量基本维持在1.3万套左右,与以往挂牌量周增1万套左右相比,目前二手房市场挂牌量较为活跃,以置换“打新”为重要的消费。
房价倒挂现象将有所减弱
业内人士认为,上海云锦东方云筑项目销售被叫停,对于“打新”市场而言,意味着整顿的开始。主管部门可能会根据项目情况完善购房手续,进一步打击投机获利空间,维护市场正常秩序。
对此,易居研究院分析认为,“打新”产生了很多负面问题。从需求端来看,购房心态被扭曲,投资投机需求活跃,新房交易秩序受到了明显干扰。此类操作下,容易给合理的改善型住房需求带来入市困扰。从供给端来看,房价倒挂现象下,营销部门的应对压力明显增加,认筹工作和开盘工作异常困难,也产生了客户投诉等问题。同时,一些房企会产生捂盘惜售的操作,其会干扰所在城市的新盘供应计划,造成房源紧张等问题。此类操作也会加剧房企的资金紧张状况,若对市场走势出现了误判,甚至会产生楼盘滞销、去库存压力变大等经营风险问题。
从另一方面看,“打新”必赚的概率也越来越小。根据《丁祖昱评楼市》此前梳理,从上海2020年销售金额、面积TOP50项目情况来看,30%几乎没有涨价,约14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价。从数据上看,“打新”获利的空间也逐渐变小。
易居研究院指出,房价倒挂问题也与市场行情走势有关。一方面,各地从房企盈利、优化营商环境的角度出发,预售许可和限价政策略有放松。另一方面,二手房抛售潮背后必然带来房价的自主下调。这两者结合起来,可以认为三季度房价倒挂现象将有所减弱。当然,要真正治标治本,也不能寄希望于短期的变化,而要从供求平衡关系修复、科学定价体系建立、购房秩序引导等角度入手。唯有这样,才能根治此类问题、平衡各方利益,最终促进购房市场的公平有序。
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